На что обратить внимание заключая предварительный договор аренды

Бывает, что стороны при подписании предварительного договора не могут определиться по поводу некоторых условий основного соглашения. Тогда в предварительном договоре следует специально оговорить, что одной из сторон (например, покупателю товара или заказчику услуг) предоставлено право при заключении основного договора определять это условие самостоятельно.

 Многие посреднические структуры именно так и поступают. Например, в генеральных или дистрибьюторских соглашениях предусматривается, что количество, ассортимент и конкретное место доставки товара будет определять покупатель отдельно в каждом конкретном случае. То же самое можно порекомендовать и при взаимодействии с сервисными компаниями (транспортные, экспедиторские, консалтинговые и пр.) или с арендодателями. В этом случае арендаторы, заключив предварительный договор аренды, будут вправе рассчитывать на то, что они получат в пользование именно тот объект аренды, который им потребуется в данный момент.

Правда, предпринимателям при заключении подобных «генеральных» соглашений следует проявлять осмотрительность. Ведь далеко не всегда они гарантируют, что по суду удастся обязать контрагента заключить основные договоры.

Обратите внимание, что существенные условия, согласованные контрагентами в предварительном соглашении, должны переходить в основной договор в неизменном виде. Если, конечно, стороны по обоюдному согласию не внесут свои коррективы. Например, заключается дистрибьюторский договор, в соответствии с которым посредник (дистрибьютор) будет заниматься сбытом товаров производителя. Такие договоры описаны тут https://pravosite.kz/ носят, как правило, долгосрочный характер, и, естественно, в большинстве случаев стороны точно не знают, как в будущем сложится конъюнктура рынка. Тут невозможно заранее определить и зафиксировать точное количество продукции, которую будет закупать посредник, не удается установить и ассортимент или назначить твердые цены. Поэтому дистрибьюторское соглашение в большинстве случаев носит характер предварительного договора, в котором решаются организационные вопросы (способы доставки, порядок взаимоотношений, территория, на которой действует посредник, система скидок и пр.). А в отношении каждой конкретной партии товара заключается отдельный договор.

Вопрос о цене

Вопрос о цене не так прост и требует отдельного рассмотрения. Дело в том, что, с одной стороны, условие о цене является существенным и необходимым для всех возмездных договоров и участники сделки должны достигнуть по нему соглашения. С другой стороны, часто контрагенты либо не могут определить точную цену основного договора, либо упускают это из виду. И тогда условие о цене не отражается в предварительном соглашении. Если же впоследствии между контрагентами возникнут разногласия по этому вопросу или какая-то из сторон не станет заключать основной договор, то в суде с самого начала могут возникнуть сложности. Например, суд сочтет, что предварительный договор не заключен, поскольку не содержит всех существенных условий (в частности, о цене) основного соглашения, и тогда истцу откажут в рассмотрении его заявления. Однако следует иметь в виду, что это незаконно. Суд должен рассмотреть данное дело по существу и вынести по нему решение. Ведь отсутствие в возмездном договоре условия о цене еще не означает, что стороны не достигли соглашения.

Если цену нельзя установить, опираясь на условия договора, она может определяться судом исходя из тех цен, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные товары, работы или услуги. Правда, тут существует один нюанс. Например, цена не установлена, и одна сторона настаивает, чтобы цена основного договора определялась так, как это было указано выше. А другая возражает против такого порядка. Тогда арбитражный суд будет не вправе рассматривать спор. И первый участник никак не сможет на это повлиять. Ему придется либо искать компромисс, либо отказываться от сделки.

Форма

Форма предварительного соглашения обязана соответствовать форме основного договора. Таково требование законодателя. Если, например, основная сделка должна совершаться в нотариальной форме, то и предварительный договор следует заверить у нотариуса. В противном случае он будет считаться ничтожным. Долгое время у предпринимателей возникали недоразумения, связанные с необходимостью государственной регистрации некоторых договоров, и суды принимали противоречивые решения.

Новый управляющий и старые арендаторы

Передавая в управление недвижимость, стороны должны при подготовке текста договора учитывать, находится ли она в аренде. Это важно прежде всего для собственника имущества, ведь у сторон могут возникнуть трудности при регистрации прав и при исполнении всех договоров, заключенных в отношении данной недвижимости. Кроме того, если управляющий при реализации своих обязанностей по договору доверительного управления нарушит права арендаторов, нести перед ними ответственность будет собственник (поскольку именно он является арендодателем).