Дом, который не достроил Джек. 7 советов при выборе новостройки

Покупка квартиры в доме, который пока есть только на бумаге, — рисковое дело. От застройщика можно ожидать чего угодно: он может «заморозить» строительство, а то и вовсе бросить проект и испариться с вашими деньгами

Чтобы не «пролететь», нужно располагать информацией, которая поможет понять: стоит ли связываться с застройщиком. О надежности компании, которая строит дом, где вы решили купить квартиру, могут говорить несколько факторов. Рассмотрим их подробно.

1. Большой застройщик — большие проблемы?

Конечно, люди больше доверяют крупным фирмам с именем и опытом. Эти организации крутят рекламу по федеральным телеканалам, о них пишут газеты, они считаются лидерами отрасли, половина домов в городе построена ими. Однако не стоит уповать только на величину фирмы-застройщика. Российская история знает не один факт, когда крупные компании «замораживали» строительство. А более мелкие — его продолжали.

«Особое внимание нужно обратить не только на то, сколько лет компания работает на рынке, но и в какие проекты инвестировала средства, как шло строительство объектов, вовремя ли они были завершены. Не помешает также съездить на уже построенные объекты, если они есть, поговорить с местными жителями, как шло строительство и заселение. Кроме того, с помощью интернета можно узнать, не значится ли ваш застройщик в „черных“ списках компаний. Все это позволит создать относительно объективный портрет застройщика», — говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Мария Литинецкая.

2. Прозрачные документы

«В пользу застройщика говорит прозрачность отношений, которые фирма выстраивает с клиентами: наличие в открытом доступе правоподтверждающих и правоустанавливающих документов, и кончено, проектной декларации», — уверен директор по развитию бизнеса компании «Азбука Жилья» Владимир Каширцев.

Пакет разрешительных документов может различаться в зависимости от проекта. Максимальный пакет документов включает:

• акт выбора земельного участка,
• договор аренды на землю, где проводится строительство,
• инвестиционный контракт,
• разрешение на строительство и проектную декларацию.

Прежде чем «связаться» с домом на бумаге, внимательно изучите сайт компании-застройщика. Проектная декларация должна быть опубликована на странице, посвященной строительству объекта.

Затем узнайте, есть ли у застройщика права на землю, где будет возведен дом. Там же на сайте или в договоре о покупке квартиры должен быть указан целевой порядок использования земельного участка: либо компания является собственником земли, либо арендует ее.

3. Глас народа: до и после

Изучите форумы в интернете. По отзывам людей, которые купили квартиры у конкретных застройщиков, можно составить весьма ясную картину. Тут вы прочитаете и о качестве стройматериалов, и о том, насколько быстро подключают коммуникации, лифты, электричество. Узнаете, с какими трудностями сталкиваются жители при начале эксплуатации и проведении ремонта.

«Обратите внимание на активность на стройплощадке интересующего вас дома, опять же обратитесь за информацией на форумы. Таким образом, вы очень быстро сможете самостоятельно оценить историю объекта и то, успевает ли застройщик реализовать его в заявленные ранее сроки», — советует Каширцев.

4. А деньги чьи?

Надежной можно назвать ту компанию, которая строит дом на собственные средства. Одни застройщики — в голос трубят, что возводят жилье на собственные средства, другие — отмалчиваются о своих финансах. Во втором случае потенциальный покупатель не сможет раздобыть такую информацию, она доступна лишь контролирующим органам.

Единственный способ прозондировать почву — почитать публикации о компании в деловых СМИ. Такие издания как раз занимаются мониторингом рынка и его участников. Из газет, журналов и со страниц электронных ресурсов можно узнать о кредитах, открытых застройщику банками, или о госгарантиях.

«Хорошим показателем юридической чистоты объекта является наличие ипотечной аккредитации, то есть возможности получить ипотечный кредит в том или ином банке или банках. Это является дополнительным плюсом, поскольку банки проводят тщательную проверку каждого объекта. Стоит отметить, что отсутствие аккредитации может быть связно с начальной стадией строительства объекта. Банки, как правило, кредитуют новостройки, построенные не менее чем на 50–70%», — аргументирует Литинецкая.

5. Внимание: пиар!

В СМИ, кроме аналитических материалов, могут присутствовать пиар-публикации, написанные самим застройщиком или по его заказу. Главное — не принять такой текст за источник объективной информации. Амбициозность застройщика не является гарантией его добропорядочности.

6. Сайт без вопросов

Официальный сайт компании должен быть максимально информативным и отвечать на большинство вопросов еще до того, как вы потянетесь за трубкой телефона, чтобы прояснить детали. Ресурс должен содержать полную информацию о проекте, команде девелопера, наличии и стоимости квартир, документах, разрешающих возведение объекта и проектно-сметной декларации.

7. Страховка от застройщика

О том, стоит ли доверять застройщику, можно узнать и в страховых компаниях.

Специалисты проводят экспертизу компании и проекта по трем направлениям:

• правовой анализ учредительных, правоустанавливающих и исходно-разрешительных документов участников проекта строительства;
• оценка финансового состояния застройщика и его партнеров, оценка рисков схемы привлечения финансовых средств, прогноз экономической состоятельности проекта;
• анализ косвенных факторов, оказывающих влияние на риски: исполнение застройщиком обременений, наличие и состояние офисов продаж, состояние непосредственно объекта строительства, наличие собственной материально-технической базы, анализ информации от местной администрации, надзорных органов, конкурентов.

Разумеется, непрофессионалу не под силу собрать всю эту информацию. Однако можно обратиться в страховую компанию под предлогом страховки квартиры. Крупные игроки рынка рассмотрят ваш заказ и согласятся страховать, если застройщик покажется им достаточно надежным. Однако крупные игроки не станут предоставлять вам всю информацию (по рассмотренным нами трем направлениям экспертизы), такими сведениями они делятся только с девелоперам.

Мелкие же фирмы не против пойти навстречу клиенту и разузнать все об интересующих его строителях. Эта услуга обойдется вам примерно в 2 тыс. рублей.